Выселение квартиросъемщиков — всегда ли виноват арендодатель?

Как минимум два видео с подобными сценами стали вирусными и шокировали многих. В первом со съемной квартиры выселяют женщину с ребенком-инвалидом. Несмотря на заверения благотворителей об оплате за несколько месяцев вперед, арендодатель настаивает на выселении.

Второй ролик более интересен, кажется, что хотя девушки-студентки говорят, что по договору они могут проживать еще два дня, и они готовы заплатить более высокую цену, которую пообещали другие, хозяйка продолжает настаивать на выселении, разбрасывая взятые деньги и пиная вещи (к сведению, позже сообщали, что эта сцена была постановочной, но это не отменяет наличие проблемы).

Пользователи соцсетей не скрывают своего негатива по отношению к обоим арендодателям, взывая к их совести и даже ругаясь матом. Немало тех, кто жалуется на то, что права арендаторов не защищены, что никто не занимается чрезмерным ростом цен, а государство вообще самоустранилось.

В такой ситуации краткая история, рассказанная известным богословом Мубашширом Ахмадом показала степень различия между зарубежными странами и нами в этом вопросе.

«Купили квартиру знакомому в Турции. Когда мы заплатили деньги, то узнали, что в доме есть квартирант. Он настаивал, что будет жить здесь, пока не найдет себе другой дом. Ни продавец, ни покупатель не смогли убедить его съехать. Турецкие законы строго защищают арендаторов. Юристы сказали, что если обратиться в суд, то можно выселить его, но не ранее чем через полгода. Уговорами и увещеваниями нам с огромным трудом удалось прийти к тому, что квартиросъемщик съехал через месяц. Ради этого мы едва ли не перевезли его вещи на новое место. Арендатором был не турок, а иностранец.

В Турции приняты все законные меры, чтобы арендатор не остался без крыши над головой. Арендодатель не может повышать арендную плату по своему желанию. Она может увеличиваться только до 25% в год. Оплата производится только в лирах. Даже с учетом инфляции выигрывает иностранный арендатор, а не арендодатель. В общем, мне показалось, что у арендатора там больше прав на квартиру, чем у собственника.

Нам также необходимо создать такие правовые рамки, которые защищают права квартиросъемщиков. В такие кризисные времена парламент должен работать быстро», — написал Мубашшир Ахмад на своей странице в социальной сети.

Почему рынок аренды в Узбекистане работает по таким диким, «капиталистическим» законам?

Прежде всего, давайте рассмотрим правовую основу. Многие думают, что в Узбекистане нет закона, регулирующего отношения аренды, но такой закон есть. Более того, это один из наших старейших законов. Хотя позже были внесены некоторые изменения и дополнения, Закон Республики Узбекистан «Об аренде» был принят еще 19 ноября 1991 года. Вопрос только в том, насколько он работает.

В этом законе вполне конкретно отражены права арендатора. В частности:

• Арендная плата определяется по взаимному согласию сторон в договоре аренды;
• Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, оговоренные в договоре;
• Допускается изменение условий договора аренды, его расторжение и расторжение по соглашению сторон;
• В случае нарушения одной из сторон условий договора договор аренды может быть расторгнут по решению соответствующего суда по заявлению другой стороны.

То есть по нашему законодательству арендодатель не может в любой момент выселить арендатора. Если заключен договор аренды, срок его действия должен быть завершен. И даже если договор не заключен, выселить можно только на основании решения суда, если жилец не желает покидать дом добровольно, при участии БПИ. Но в этом случае владельцу недвижимости придется заплатить штраф в размере от 1,5 млн до 3 млн сумов.

Почему столько проблем при наличии правовой основы и возможности защищать права через суд?

Основная причина всего этого в том, что спрос и предложение на рынке несоразмерны, спрос увеличился, а предложение уменьшается из года в год. Пока арендодатель не заинтересован в этой деятельности, пока он не ищет клиента, в данном случае арендатора, пока предложение на рынке не превышает спрос, ничего не будет меняться. Призывы к справедливости и совести не решат системную проблему.

Что делать и в чем основные проблемы?

1. В Узбекистане аренда жилья не сформирована как бизнес. То есть класс собственников, хозяйствующих субъектов, которые только, или в основном занимаются этим — отсутствует. При том, что во всем мире сдача в аренду рассматривается как вид бизнеса, приносящий регулярный доход, и в недвижимость вкладываются большие суммы. Большие многоэтажные дома строятся исключительно для сдачи в аренду, с квартирами разной стоимости. Это увеличивает предложение на рынке. Здесь также может вмешаться государство и строить такие дома за счет бюджета. Но не следует забывать горький опыт — государство неважный бизнесмен;

2. Хотя доход от аренды является законным и честным даже с точки зрения религии, арендатор в большинстве случаев платит неохотно. При этом, виновником обычно выставляется арендодатель, и все проклятья, вроде «бессовестный, заломил непомерную цену» — достаются ему. Такое отношение является причиной регулярного сокращения и без того небольшого количества существующих игроков на рынке, а предложение сокращается из года в год.

Многие хотят вмешательства государства в эту ситуацию. Но частная собственность, в соответствии с конституционной гарантией, может использоваться ее собственником по своему усмотрению. Принуждение владельца собственности к чему-либо не соответствует закону и вредит международной репутации. Результата можно добиться только усилением мотивационных механизмов;

3. Многие подчеркивают необходимость заключения договора аренды, для защиты в правоотношениях. Это, безусловно, верно, но далеко от реальности. На самом деле, договор аренды служит интересам обеих сторон. Но в нашем случае это считается завышенным требованием со стороны арендатора. Так как вариантов у арендодателя много, он выбирает покупателя, который не требует излишней бумажной волокиты, дополнительных расходов и соблюдения своих прав, старается держаться подальше от тех, кто знает закон и права. Немало проблем вызывает и то, что не соблюдается правило о том, что договор аренды должен быть оформлен официально. Хотя здесь все максимально упрощено и лишено бюрократии, любой может оформить договор за несколько минут;

4. Большинство квартиросъемщиков нуждаются, но практически отсутствует благотворительное движение, которое могло бы им помочь. Есть много домов, которые были выкуплены, но по разным причинам до сих пор пустуют. Но мы не встречали тех, кто безвозмездно сдает лишнее имущество, снижает платежи, дает приют студентам. В то время как в развитых странах такая благотворительность значительно развита, а за студентов даже идет конкурентная борьба;

5. Одной из важных причин высокой арендной платы является высокая стоимость жилья по сравнению с доходами и все еще парализованное состояние ипотечного рынка. Большинство людей, а точнее все, согласны платить даже больше, чем они платят за аренду, но платить за дом, которым они смогут владеть в будущем. Но на практике такого предложения нет, а то, что есть — нереально. Собственнику, купившему недвижимость по высокой цене, нет смысла отдавать ее задешево;

6. Напряженность особенно чувствуется в столице, Ташкенте. Она коренится в общих социально-экономических проблемах. В Узбекистане все сферы сильно централизованы, и ни один город не может быть альтернативой Ташкенту, даже частично, в таких вопросах, как демонстрация потенциала молодежи, поиск работы, предложение учебы. Кроме того, стабильное коммунальное снабжение (электричество, газ, вода и даже горячая вода), которого нет больше нигде, делает тягу к столице еще сильнее. И в данный момент тот факт, что большинство прибывающих из-за рубежа выбирают Ташкент, усложняет проблему.

Сегодня найти квартиру в аренду в столице за 300 долларов практически невозможно, за 400 — проблема, а за 500 — выбор ограничен. Только в сегменте от $600 и выше частично работает настоящий закон рынка, то есть заинтересованный арендодатель сам ищет клиентов. По сравнению со средним доходом в Узбекистане эта цена непомерна. Даже если супруги работают оба, им придется всё отдавать за квартплату.

Размер арендной платы по отношению к ежемесячному доходу считается универсальным показателем во всем мире. На этот счет существует неофициально принятый параметр – если человек тратит 30% своего дохода на аренду жилья, он может считать себя экономически независимым и иметь возможность развивать семейный бюджет. Подсчитано, что если арендная плата превышает 40% ежемесячного дохода, она начинает тяготить, а если достигает 50% и выше, то ставит человека в затруднительное положение. В Ташкенте в этом плане пройдена критическая точка.

Аброр Зохидов,

перевод: Вадим Султанов.