Яқин Шарқнинг аҳолиси энг зич мамлакати – Баҳрайн уй-жой муаммосини қандай ҳал этмоқда?

Баҳрайн – аҳолиси энг зич жойлашган мамлакатлар рўйхатида юқори бешталикка киради. Шундай бўлса-да, ҳукумат ижтимоий уй-жой дастурларини нисбатан самарали йўлга қўя олган. «Ислом молияси» сайтида ушбу араб давлати фуқароларининг уй-жойга бўлган талабини қандай қондираётганига доир мақола эълон қилинди.

Аҳоли сонининг кўпайиши билан уй-жойга бўлган талаб ҳам шунга мос равишда ошиб боради. Табиийки, турар жойларга бўлган талаб ва таклиф ўртасида мувозанат бузилиши мамлакатда ижтимоий-иқтисодий муаммоларга сабаб бўлиши мумкин. Мазкур омилни ҳисобга олган ҳолда, Баҳрайн ҳукумати ўз аҳолиси учун, айниқса, даромад даражаси ўртача бўлган аҳоли вакиллари учун хонадонлар қуришни молиялаштириш дастурларини ишлаб чиққан бўлиб, йил сайин уларни такомиллаштириб келмоқда.

Маълумот учун: Баҳрайн Қироллиги – Форс кўрфазида жойлашган араб давлатларидан бири бўлиб, ҳудуди 780 кв. км ни ташкил этади (солиштириш учун, Тошкент шаҳри ҳудуди 334,8 кв. км). Аҳоли сони эса 2018 йилги ҳисоб-китобларга кўра, 1 млн 570 мингга яқин. Ҳукумат ўрта бўғимни қўллаб-қувватлашининг сабабларидан бири бу – Баҳрайнда хонадонлар ижара тўловлари бошқа араб мамлакатларига қараганда анча юқорилиги. Турар жойларнинг ўртача ижара ҳақи ойига 780–1179 Баҳрайн динори (2069–3127 АҚШ доллари)ни ташкил этади (Солиштириш учун: ушбу кўрсаткич Баҳрайннинг қўшниси – Саудия Арабистонида 480–1620 Саудия риёли (127–431 АҚШ доллари)га тенг).

Баҳрайн ўз аҳолиси учун ижтимоий уй-жой қуриш дастурлари (social house financing program)ни самарали татбиқ этиб келаётган саноқли давлатлардан бири ҳисобланади. 1970 йилларда Уй-жой қурилиш вазирлиги ташкил этилган бўлиб, ҳозирги кунгача 130 мингдан ортиқ турар жой бинолари ҳукумат ташаббуси остида ўз эгаларига топширилган.

Таъкидлаш ўринлики, уй-жой қурилиши дастуридан фойдаланувчилар Баҳрайн фуқаролари бўлишлари лозим. Ҳисоб-китоблар шуни кўрсатадики, 65 фоиз фуқаро ушбу дастурдан фойдаланган, улар асосан уй-жой қуриш ва янги уй сотиб олишни молиялаштириш мақсадида қарзлар ёки ижара тўловлари учун субсидия (ёрдам пули/молиявий имтиёз) олган.

Уй-жой хизматларини кўрсатиш натижасида янги иш ўринлари яратилди. Хусусан, қурилиш ва у билан боғлиқ соҳалар, молия, кўчмас мулк тармоқлари ижтимоий ва нисбатан арзон уй-жой тармоғига инвестицияларни кучли рағбатлантириш натижасида тез суръатларда ривожланди. Тадқиқотларга кўра, ушбу тармоққа киритилган сармоянинг ҳар бир Баҳрайн динори иқтисодиётга камида 1,72 баравар кўп фойда келтирди (Multiplier Effect) ва уй-жой тармоғига йўналтирилган инвестицияларни иқтисодий ўсишнинг муҳим омилига айлантирди.

Баҳрайнда узоқ муддатли уй-жойни молиялаштириш лойиҳасининг муваффақияти қуйидаги омилларга асосланади:

• Баҳрайнда ижтимоий фаровонлик ва миллий тараққиётни ошириш давлат сиёсатининг асосий тамойилидир;
• Баҳрайн ҳукумати барқарор ривожланиш учун етарлича уй-жой қурилишининг муҳимлигини тушунади ва аҳолини уй-жойга бўлган талабини қондиришни мамлакат ижтимоий-иқтисодий барқарорлигининг муҳим таркибий қисми деб қарайди;
• Бу масала мамлакат конституциясининг 9-моддасида ҳам ўз тасдиғини топган: «Давлат даромади чекланган фуқароларни уй-жой билан таъминлашга интилади»;
• The Economic Vision 2030 лойиҳаси (Баҳрайннинг 2030 йилдаги иқтисодиёти) аҳоли учун уй-жойлар қуриш бутун иқтисодиёт ривожига туртки беришини инобатга олади (яъни ушбу тармоқни катализатор сифатида кўради). Албатта, бу аҳоли учун уй-жойлар қуришнинг қурилиш соҳасида катта улушга эгалиги, аҳолини иш билан таъминлашдаги аҳамияти, миллий ва халқаро девелоперлар учун бизнес имкониятлар тақдим этиши билан боғлиқ;
• Ҳукуматнинг 2019-2022 йиллар учун Ҳаракатлар режасида уй-жойга бўлган талабни қондириш мақсадида яна 25 000 хонадонни ўз эгаларига топшириш белгиланган.

Қайд этиш ўринлики, Баҳрайннинг шаҳарсозлик ва уй-жой қуриш дастурлари билан боғлиқ ютуқлари халқаро миқёсда ҳам тан олинган. Масалан, 2006 йилда БМТнинг уй-жой қурилишини ривожлантириш бўйича UN-Habitat мукофоти Баҳрайн шаҳзодаси Халифа бин Салмон Ал-Халифага берилган. Баҳрайн ҳукумати 1960 йиллардан буён турар жой мажмуаларини барпо этиб келади.

Алоҳида уқтириш жоизки, Баҳрайн ҳукумати ўз аҳолисини турар жой билан таъминлашга ҳаракат қилар экан, даромад миқдори чекланган аҳолини ҳам назардан четда қолдирмаган. Бу тоифа фуқаролар учун махсус «Мазая» дастури ишлаб чиқилган.

«Мазая» қандай дастур?

«Мазая» – бу Баҳрайн Уй-жой қурилиши вазирлиги ва Kuwait Finance House (Кувайт давлатидаги энг йирик Ислом молия муассасаларидан бири)нинг Баҳрайндаги филиали ҳамкорлиги доирасида, шунингдек Баҳрайн Миллий банки ва Эскан банк ўртасидаги шартномага мувофиқ тузилган уй-жойларни молиялаштириш тизимидир. Унга биноан, Баҳрайн ҳукумати маълум тоифадаги фуқароларга уй-жой харид қилишлари учун молиявий кўмак/имтиёз беришни таъминлайди.

2013 йилда бошланган ижтимоий уй-жой билан таъминлаш дастурининг (кейинчалик «Мазая» деб номланган) асосий мақсади – ижтимоий уй-жойларни харид қилишга ариза топширган кишиларга молия муассасалари томонидан маблағ олишда ёрдам бериш, шунингдек уй-жой сотиб олиш учун давлат томонидан молиявий кўмак ажратиш ҳисобланади.

Дастурдан кимлар фойдалана олади?

«Мазая» дастуридан фойдаланиш ҳуқуқига эга бўлиш учун мижозлар Баҳрайн фуқароси бўлиши, ёши 21 дан 35 гача бўлиши, ойлик даромади 600–1200 Баҳрайн динори оралиғида бўлиши керак (Баҳрайнда ўртача иш ҳақи 1480 Баҳрайн динорига тенг). Мазкур ёш оралиғида бўлган аҳоли вакиллари учун 25 йилгача бўлган муддатда уй харид қилиш имкони берилади.

Янги киритилган ўзгаришларга кўра, ёш чегараси 50 ёшгача кўтарилди, фақат бу ёшдаги инсонларда 60 ёшгача бўлган давр тўлов муддати сифатида қаралади. Яъни 40 ёшли фуқаро бу дастурдан максимал 20 йил (60-40=20) ёки 47 ёшли фуқаро максимал 13 йил (60-47=13) фойдаланиши мумкин.

Учинчидан, дастур фойдаланувчиcи, ҳар қандай ҳолатда, Баҳрайн Қироллигида доимий равишда яшайдиган фуқаро бўлиши керак.

Дастурнинг афзалликлари нимада?

Дастур ўзининг барча фойдаланувчилари учун махсус афзалликлар тақдим этади:

• Дастур учун рўйхатга ёзилгач, узоқ муддат кутиш шарт эмас, ариза топширилган заҳоти, белгиланган талабларга жавоб берилса, янги уй олиш ҳуқуқига эга бўлади.
• Унга вазирлик томонидан тасдиқланган ҳар қандай уй-жой мажмуасидан хонадон ёки ҳовли сотиб олишга рухсат берилади.
• Мазая дастурида иштирок этаёган банклардан ислом молияси шартларига мувофиқ кўчмас мулкни молиялаштириш маблағларини олишга рухсат берилади.
• Дастурдан фойдаланувчилар ҳар ой ўз даромадининг атиги 25 фоизини банкларга ипотека пули сифатида тўлайди, қолган тўловлар ҳукумат томонидан тўлаб берилади.

Дастурдан фойдаланиш шартлари нималардан иборат?

Асосий шартлар 3 қисмга бўлинади:

1. Банклар томонидан молиялаштириш жалб қилинганда, 90 000 Баҳрайн динори (239 минг АҚШ долларига яқин) – қарз сифатида олиш мумкин бўлган энг кўп миқдор ҳисобланади. Аксарият банклар бошланғич тўловларни талаб этишмаса-да, айрим банклар хонадоннинг умумий қийматидан 5 фоиз ёки 10 фоиз миқдорда дастлабки тўловни амалга оширишни сўрашлари мумкин.

2. Уйнинг рухсат этилган энг юқори нархи 120 000 Баҳрайн диноридан ошмаслиги лозим. Банклар фақат 90 000 Баҳрайн динори миқдорида молиялаштиришни амалга оширишларини ҳисобга олсак, 120 000 динор қийматидаги мулк сотиб олинган тақдирда, ариза берувчилар ўртадаги фарқни, яъни 30 000 динорни тўлашлари керак бўлади.

3. «Мазая» дастури доирасида фақат янги қурилган хонадонларни сотиб олиш мумкин, энди қурилаётган ёки қурилиши якунланмаган бинолар эса дастурга киритилмаган.

Иштирокчи девелоперлар (уй-жой, кўчмас мулк қурувчи пудратчи ташкилотлар)

Бир қатор таниқли ва аккредитациядан ўтган кўчмас мулк девелоперлари «Мазая» дастурига киритилган бўлиб, харидорларга ушбу дастурда рўйхатдан ўтган ҳар қандай кўчмас мулкни сотиб олиш ҳуқуқи берилади.

Ислом банклари кўчмас мулк харид қилишда ёрдам бериш учун қандай амалиётни қўллашади?

Ислом банклари томонидан кўчмас мулкни молиялаштиришда бир неча ислом молияси маҳсулотларидан фойдаланилади (анъанавий банкларда бу амалиёт «Ипотека кредити» номи билан машҳур):

1. Муробаҳа

Муробаҳа шартномасига кўра, ислом банки, дастлаб, мижоз танлаган уйни харид қилиб, ўз балансига (яъни эгалигига) олади. Сўнг уй таннархига тўлов муддатини инобатга олган ҳолда ўз устамасини қўшади ва мижозга узоқ муддатга сотади. Мулкка эгалик ҳуқуқи олди-сотди битими имзолангач, мижоз тасарруфига ўтади. Мижоз келишилган давр мобайнида (ҳар ой ёки ҳар чоракда) банкка тўловларни амалга ошириб боради.

Айтайлик, уй нархи 50 000 динор бўлса, ислом банки уйни сотиб олгач, унинг таннархига ўз фойдасини, масалан, 10 000 динорни қўшади. Натижада мижозга уйни 60 000 динорга 15 йил муддатга сотади. Мижоз 15 йил давомида йилига банкка 4000 динордан (60000/15) тўлаб боради.

2. Камайиб борувчи мушорака

Камайиб борувчи мушорака битимига кўра, мижоз ва ислом банки ўзаро шерикчиликда кўчмас мулкни харид қилади ва келишилган муддат якунига қадар банкнинг улушини сотиб олишга ваъда беради. Мазкур амалиётда ислом банки анъанавий банклар каби фоиз ҳисобига эмас, балки ижара ҳақи ҳисобига фойда олади.

3. Ижара мунтаҳийя бит-тамлик (эгалик билан якунланувчи ижара)

Ислом банклари томонидан уй-жойни молиялаштиришда қўлланиладиган яна бир усул – ижара мунтаҳийя бит-тамлик бўлиб, бу схема молиявий ижарага жуда ўхшаб кетади. Ислом банки мижоз танлаган уйни харид қилади ва уни ўша мижозга маълум давр учун ижарага беради, ижара тўловлари таркибига уй нархининг қанчадир қисми ҳам қўшилади. Белгиланган муддат якунига етгач ва барча тўловлар тўлиқ тўлангач, уй банк балансидан чиқиб, мижоз эгалигига ўтади.